Suppression de la valeur locative dès 2029 en Suisse : ce qui change vraiment, qui gagne/perd, et comment se préparer

La Suisse supprime l’imposition de la valeur locative (revenu fictif) pour les logements occupés par leur propriétaire à compter du 1er janvier 2029 (période fiscale 2029). La décision d’entrée en vigueur a été fixée le 1er avril 2026 par le Conseil fédéral.

La réforme est un changement de système : en échange de la disparition de la valeur locative, plusieurs déductions aujourd’hui centrales sont supprimées ou durcies (frais d’entretien pour les propriétaires-occupants, déduction des intérêts passifs fortement restreinte, fin de la déduction fédérale pour certains investissements énergie/environnement).

Point politiquement sensible : la réforme vise aussi les résidences secondaires à usage personnel, mais les cantons disposent d’un nouveau levier : la possibilité d’introduire un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires pour compenser une partie des pertes de recettes (option cantonale).

Sur les finances publiques, l’effet est très dépendant des taux : avec un taux hypothécaire moyen de 1,5%, la baisse estimée des recettes est d’environ −1,78 milliard CHF (dont −0,40 mrd Confédération via IFD, −1,38 mrd cantons/communes) ; à 4,0%, on bascule en hausse estimée +1,64 milliard CHF. Ces estimations ne comptent pas les recettes éventuelles de l’impôt spécial sur résidences secondaires (car optionnel).

Côté contribuables, les gagnants/perdants dépendent surtout du niveau d’endettement et des travaux : à taux bas, la majorité des propriétaires-occupants voit son revenu imposable baisser ; à taux élevés, une majorité est pénalisée (intérêts non déductibles). Les locataires sont en principe peu touchés directement, mais peuvent l’être indirectement si des cantons/communes compensent par hausses d’impôts ou coupes budgétaires.

Cadre juridique et calendrier

La réforme repose sur deux piliers juridiques liés : une modification constitutionnelle ouvrant la voie à un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires, et une loi fédérale modifiant l’imposition du logement (suppression de la valeur locative + refonte de déductions). Cette liaison signifie, en pratique, que le sort des deux textes a été traité comme un “pack” politique.

Base constitutionnelle (résidences secondaires) : l’arrêté fédéral du 20.12.2024 introduit notamment l’art. 127 al. 2bis permettant aux cantons de prélever un impôt immobilier sur des résidences secondaires essentiellement à usage personnel (dans les limites du droit fédéral), à condition que la valeur locative de ces résidences ne soit plus imposée.

Base légale (suppression valeur locative + déductions) : la loi fédérale du 20.12.2024 relative au changement de système modifie l’imposition (notamment via la législation sur l’impôt fédéral direct et l’harmonisation des impôts directs), et prévoit que l’entrée en vigueur est fixée par le Conseil fédéral et qu’elle est coordonnée avec l’arrêté constitutionnel.

Décision d’entrée en vigueur : le Département fédéral des finances a annoncé que, lors de sa séance du 1er avril 2026, le Conseil fédéral a fixé l’entrée en vigueur au 1er janvier 2029.

Contraintes de calendrier pour les cantons : la décision 2029 est justifiée notamment par l’exigence d’accorder un délai d’adaptation aux cantons (en pratique, “au moins deux ans” en règle générale) et par la recommandation exprimée en consultation par la Conférence des directrices et directeurs cantonaux des finances.

Ce qui change concrètement dans la fiscalité

La réforme doit être comprise comme un “swap” : suppression d’un revenu fictif contre suppression/durcissement de déductions.

Périmètre (scope) : la valeur locative est supprimée pour les résidences principales et secondaires occupées par leur propriétaire. Les revenus locatifs des biens loués/affermés restent imposables (logique inchangée pour l’immobilier de rendement).

Valeur locative : suppression
À partir du 1.1.2029, le revenu fictif lié à l’usage propre (principal ou secondaire) n’est plus ajouté au revenu imposable.

Frais d’entretien : suppression pour les propriétaires-occupants
La déduction des frais d’entretien des immeubles est supprimée aux niveaux fédéral, cantonal et communal pour les logements occupés par leur propriétaire, avec une exception : elle reste possible pour les objets loués ou affermés (immobilier de rendement).

Énergie / environnement : fin au niveau fédéral, option cantonale jusqu’en 2050
Les investissements destinés à économiser l’énergie et à ménager l’environnement ne sont plus déductibles de l’impôt fédéral direct. Les cantons peuvent décider de maintenir une déduction analogue sur leurs impôts (et communaux) mais au plus tard jusqu’en 2050.

Intérêts passifs (hypothèques + autres dettes) : nouvelle règle “proportionnelle restrictive”
La réforme ne “retouche” pas marginalement la déduction des intérêts : elle la redessine.

• Si vous n’avez pas de biens immobiliers loués/affermés, vous ne pourrez plus déduire d’intérêts passifs (hors exception primo-acquéreur).
• Si vous détenez des biens immobiliers loués/affermés, la part déductible est calculée selon un ratio :
  (valeur des immeubles loués/affermés) / (fortune totale mobilière + immobilière).

Exception “premier logement” (primo-acquéreur en Suisse)
Une déduction temporaire et plafonnée des intérêts est prévue pour l’acquisition du premier logement utilisé comme résidence principale en Suisse : plafond initial 10’000 CHF pour les couples mariés (ménage commun) et 5’000 CHF pour les célibataires, sur 10 ans, avec un plafond maximal qui diminue chaque année de 10% (ex. 10’000 → 9’000 → 8’000…).

Résidences secondaires : nouveau cadre (double détente… mais sous conditions)
La valeur locative des résidences secondaires à usage personnel disparaît aussi. En contrepartie, les cantons peuvent instaurer un impôt immobilier spécial sur ces résidences secondaires essentiellement à usage personnel (opt-in).

Zone grise importante : la qualification “usage essentiellement personnel” et surtout les cas mixtes (partiellement loués) créent des questions d’interprétation. Le corpus officiel reconnaît explicitement que la loi ne règle pas clairement certains cas mixtes et que diverses méthodes de calcul pourraient être utilisées.

Impacts quantitatifs

Effets sur les recettes publiques

Les estimations officielles (avant changements de comportement) montrent une courbe de bascule autour de ~3% : à taux bas, la suppression de la valeur locative “coûte” ; à taux plus élevés, la limitation des déductions (notamment intérêts) “rapporte”.

Pour ancrer une lecture “boardroom” :

• Taux 1,5% : effet total estimé −1’780 mio CHF (IFD −400 ; impôts cantonaux/communaux −1’380).
• Taux 3,0% : effet total estimé +230 mio CHF (IFD +200 ; cantons/communes +30).
• Taux 4,0% : effet total estimé +1’640 mio CHF (IFD +640 ; cantons/communes +1’000).

Deux nuances qui comptent (et qui évitent les contresens en comité fiscal) :

• Ces estimations n’intègrent pas les recettes d’un éventuel impôt immobilier spécial sur résidences secondaires, car son produit dépendra du choix et des modalités cantonales (instrument potestatif).
• Les effets sont qualifiés d’incertains, notamment faute de données exhaustives sur les résidences secondaires et parce que la réaction des ménages à la nouvelle incitation à désendetter peut modifier l’assiette.

Propriétaires vs locataires : qui gagne, qui perd

Deux points structurants issus des analyses fiscales fédérales :

• À taux bas (ex. 1,5%), la grande majorité des propriétaires-occupants verrait son revenu imposable baisser ; à 3,5%, gagnants et perdants sont approximativement à l’équilibre ; au-delà de 3,5%, la majorité se détériore.
• Effet d’âge très net : pour des propriétaires “jeunes” (<64 ans), la réforme devient généralement défavorable dès ~3% ; pour des propriétaires “âgés” (≥64 ans), il faudrait plutôt ~5% pour que la majorité y perde.

Sur les locataires : la documentation officielle indique que, pour la plupart des locataires, l’effet direct est nul ou faible, mais qu’il existe des cas spécifiques (locataires avec dettes servant à financer des actifs) et surtout un risque d’effet indirect via des mesures de compensation budgétaire.

Contexte de marché utile : la Suisse est majoritairement un pays de locataires (seule une minorité occupe sa résidence principale en propriété), et l’endettement hypothécaire des ménages est très élevé en comparaison internationale, ce qui explique pourquoi la réforme est souvent présentée comme un levier de réduction des incitations à l’endettement.

Mise en œuvre cantonale et dispositions transitoires

Ce qui est uniforme vs ce qui est optionnel

Uniforme (obligatoire dès 2029)
La suppression de la valeur locative pour les logements occupés par leur propriétaire et la suppression de la déduction des frais d’entretien correspondante doivent être reflétées dans les dispositifs cantonaux/communaux, l’entrée en vigueur étant fixée au 1.1.2029 avec un délai d’adaptation.

Optionnel (choix cantonaux)

• Instaurer (ou non) un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires essentiellement à usage personnel, ainsi que ses modalités.
• Maintenir (ou non) une déduction cantonale pour investissements énergie/environnement, mais au plus tard jusqu’en 2050.

Dispositions transitoires clés

“Premier logement” déjà acquis avant 2029 : une disposition transitoire est prévue : si l’achat du premier logement intervient avant l’entrée en vigueur, la déduction “premier logement” peut continuer pour la durée restante (illustration officielle : achat 3 ans avant → encore 7 ans de déduction), sous condition de propriété ininterrompue ; revente puis rachat plus tard peut faire perdre l’avantage si le délai n’est plus considéré raisonnable.

Jusqu’à fin 2028 : ancien monde
Tant que la réforme n’est pas entrée en vigueur, le droit actuel continue de s’appliquer (valeur locative imposée, déductions actuelles possibles).

Tableau cantonal

Le pilotage opérationnel se jouera canton par canton. À la date actuelle, les informations publiques comparables sont incomplètes : beaucoup d’éléments (taux, mesures de transition, choix sur l’impôt spécial) ne sont pas encore annoncés de manière harmonisée.

Cas pratiques chiffrés

Avertissement méthodologique (important) : sans canton/commune, on ne peut pas calculer l’impôt dû avec précision. Les exemples ci-dessous quantifient donc d’abord l’impact sur le revenu imposable lié au logement, puis traduisent en impôt par une approximation via un taux marginal effectif (à remplacer par votre taux réel). Les règles appliquées sont celles décrites officiellement : valeur locative supprimée ; frais d’entretien non déductibles pour propriétaire occupant ; intérêts non déductibles sauf déduction “premier logement”.

Formule “quick & dirty” (impact sur revenu imposable, propriétaire-occupant)
Variation ≈ (intérêts + entretien + autres déductions logement aujourd’hui) − valeur locative aujourd’hui − déduction premier logement (si applicable, après 2029).

Profil célibataire

Hypothèses (année 1 post-réforme, primo-acquéreur) :

• Valeur locative actuelle : 24’000
• Intérêts hypothécaires : 20’000
• Travaux/entretien : 15’000
• Déduction “premier logement” (célibataire) : 5’000 (plafond année 1)

Avant réforme (logement) : 24’000 − 20’000 − 15’000 = −11’000 (le logement réduit le revenu imposable).
Après réforme (logement) : valeur locative 0 ; entretien 0 ; intérêts déductibles via “premier logement” = −5’000.

Impact : −5’000 − (−11’000) = +6’000 de revenu imposable → impôt en hausse(ordre de grandeur).

Profil couple avec enfants

Hypothèses :

• Valeur locative actuelle : 22’000
• Intérêts : 6’000
• Entretien : 4’400
• Pas de déduction “premier logement” (achat antérieur / non primo)

Avant : 22’000 − 6’000 − 4’400 = +11’600 (le logement augmente le revenu imposable).
Après : 0.

Impact : 0 − 11’600 = −11’600 de revenu imposable → impôt en baisse.

Profil retraité

Hypothèses :

• Valeur locative actuelle : 18’000
• Hypothèque amortie (intérêts 0)
• Entretien : 3’600

Avant : 18’000 − 0 − 3’600 = +14’400.
Après : 0.

Impact : 0 − 14’400 = −14’400 de revenu imposable → impôt en baisse.

Traduction en impôt (approximation) : si votre taux marginal effectif (Confédération + canton + commune) est ~25%, l’ordre de grandeur est :

• Célibataire (dette + travaux) : +6’000 × 25% ≈ +1’500 CHF/an
• Couple avec enfants : −11’600 × 25% ≈ −2’900 CHF/an
• Retraité : −14’400 × 25% ≈ −3’600 CHF/an

Ces montants sont illustratifs (le taux marginal réel peut être très différent).

Conséquences opérationnelles, positions et plan d’action

Conséquences administratives et pratiques

Déclaration d’impôt : simplification partielle, mais pas “zéro complexité”

• Disparition des rubriques “valeur locative” et “entretien” pour la résidence occupée par le propriétaire.
• En contrepartie, montée en importance de la documentation autour des intérêts passifs (surtout pour propriétaires avec immeubles loués) et de l’éligibilité à la déduction “premier logement”.

Méthodes de valorisation : ce qui disparaît, ce qui reste
Aujourd’hui, l’estimation de la valeur locative mobilise des méthodes cantonales (comparaison de loyers, méthodes fondées sur valeurs fiscales/cadastrales, procédures d’estimation). Pour l’usage propre, ces mécanismes devraient perdre une partie de leur utilité fiscale sur l’impôt sur le revenu.
En revanche, les valeurs patrimoniales (valeur fiscale, fortune immobilière) restent pertinentes pour la fiscalité de la fortune (cantonale) et pour d’autres dispositifs (selon canton).

Hypothèques : incitation à désendetter, mais attention à l’“effet richesse imposable”
Les documents officiels expliquent que la réforme réduit l’incitation à maintenir des hypothèques élevées, car la déduction des intérêts est fortement limitée, et qu’elle peut favoriser un remboursement plus rapide des dettes.
Conséquence pratique à anticiper (analyse) : dans les cantons à impôt sur la fortune, une baisse de dette augmente la fortune nette imposable, ce qui peut neutraliser partiellement le gain sur l’impôt sur le revenu. Point à modéliser au cas par cas avec un conseiller.

Risques et questions ouvertes

• Risque macro principal : les taux. Le régime est structurellement pro-cyclique : à taux bas, pertes de recettes publiques ; à taux plus élevés, l’État gagne. Les ménages aussi basculent de gagnants à perdants selon le niveau des taux.
• Résidences secondaires : définition et cas mixtes (usage personnel vs location partielle). Certains cas ne sont pas réglés de manière parfaitement explicite et peuvent générer des divergences d’exécution cantonale.
• Paquet “énergie” : fin de la déduction fédérale peut créer un effet de calendrier (accélération des rénovations avant 2029), tandis que les choix cantonaux jusqu’en 2050 introduisent une géographie fiscale des rénovations.

Positions des parties prenantes

• Les autorités fédérales (Conseil fédéral et Parlement) ont recommandé l’acceptation en mettant en avant une simplification du système et une réduction de l’incitation à l’endettement.
• Une minorité parlementaire a combattu le projet, notamment par crainte d’un avantage concentré sur les propriétaires et d’effets négatifs sur les recettes publiques à taux bas, et/ou par opposition à l’abolition sur les résidences secondaires.
• Côté organisations : ASLOCA s’est opposée à la réforme en dénonçant des pertes fiscales et un effet d’inégalité entre locataires et propriétaires.
• À l’inverse, les milieux favorables à l’abolition (ex. HEV Suisse) ont défendu la réforme comme une correction de principe et un alignement du système, en acceptant une limitation des déductions.
• Les analyses d’experts juridiques/fiscaux et du secteur (p. ex. BDO Suisse, Wüest Partner) convergent sur un point : la réforme crée une redistribution très hétérogène et un besoin d’anticipation (dette, travaux, résidences secondaires).

Et concrètement, que faire aujourd’hui ?

La réforme de la valeur locative ne doit pas être subie — elle doit être anticipée.

Dans un marché aussi spécifique que celui de Genève, chaque situation est unique : niveau d’endettement, typologie du bien, horizon de détention, fiscalité personnelle…

Les écarts peuvent rapidement se chiffrer en dizaines, voire en centaines de milliers de francs.

C’est précisément là que se joue la différence entre une décision “correcte” et une décision réellement optimisée.

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